城镇住房空置率持续升高,危害渐显重视不足

　　6月10日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。
　　
　　根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。
　　
　　家庭自有住房率达九成超20%家庭拥有多套房
　　
　　报告指出，我国家庭的住房拥有率已达到90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87.0%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。其中，高出英国家庭的20.3%，高出美国家庭的21.8%，高出德国家庭的33.7%。
　　
　　同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。
　　
　　2013年住房空置率高达22.4%经适房也空置
　　
　　数据显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。
　　
　　值得说明的是在国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%。香港地区的住房空置率低于5%。欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%。日本2008年的空置率为13.1%。台湾地区2001年的住房空置率为17.6%。即我国住房空置率高于其它国家和地区。
　　
　　有意思的是，就连经济适用房也存在较高的空置率。报告显示，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。
　　
　　数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。
　　
　　“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，经济适用房存在严重的资源浪费和‘错配’现象，未能充分发挥其社会保障作用。”中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授如是说。
　　
　　城镇家庭住房刚性需求不到25%
　　
　　该报告数据还显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。
　　
　　另外，该中心在结合家庭在所居住房屋的年限和房屋面积，估算出有13.1%的城镇家庭有潜在的改善型住房需求。
　　
　　甘犁说，他和他的团队在结合家庭的收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足，其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求为3.1%，可实现改善型住房需求为3.9%。
　　
　　“我们在判断家庭是否有能力购买住房时采用的标准为家庭是否能支付新房三成首付款”甘犁解释说。
　　
　　报告同时指出，中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。“即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房已经可以满足可实现住房需求”。
　　
　　空置住房风险较高
　　
　　甘犁强调，“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本；同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”
　　
　　数据显示，目前，我国空置住房亏本的比例为5.4%，略高于非空置住房。但房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。若房价下跌50%，49.1%的空置住房价值将低于购买成本，而非空置住房仅为24.2%。
　　
　　另一方面，从住房负债（包括银行贷款负债和民间借款负债）来看，数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。
　　
　　该报告称，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。
　　
　　“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充道。