元旦后房贷月供增加,是否提前还贷有窍门

“您好，因央行利率调整，2012年1月1日起您的个人住房贷款利率将相应调整，请您在扣款账户上保持足够的金额，以免给您带来不必要的麻烦。”日前，购房者冯先生收到了银行的短信，告知下月起月供将增加。

记者了解到，经过今年多轮加息，2012年元旦成为银行房贷老客户加息的“分水岭”，一些“房奴”月供将增加。银行理财师建议，由于不同购房者的贷款情况不同，因此需尽早向银行方面咨询，以免因为还款逾期而影响个人信用。至于要不要提前还贷，不仅要考虑自己的偿还能力，而且要考虑自己的贷款方式、贷款利率等。

元旦后还款记得多存点

2011年，央行在2月8日、4月5日和7月6日三次调整了基准利率，分别上调了0.2、0.2和0.25个百分点。而按照银行惯例，借款人在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，对于借款人来说，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

在不同时间段贷款的购房者，基准利率上调幅度将有所不同。以5年期以上贷款利率为例，如果在2011年2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；从2011年2月9日至4月5日办理的房贷，基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；在2011年4月6日至7月6日办理的房贷，房贷的基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。

银行人士给记者举了个例子。如果购房者在今年2月9日以前贷款，贷款金额40万元、贷款期限20年、按照等额本息方式还款，按基准利率打7折优惠执行，目前的利率为4.48%，月供为2526.28元；下个月起利率为4.935%，月供为2625.48元。相比较，月供增加了99.2元。

“由于每个人贷款情况不同，最好向银行方面详细咨询还款变动金额。”银行工作人员提醒说，每个月必须按时、足额还清月供，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，从而影响个人信用。

要不要提前还贷有讲究

加息之后必然会增加月供，但是否因此需要考虑提前还款呢？记者向禾城多家银行业人士咨询了解到，目前银行虽然允许提前还贷，但也并非“想还就还”，有的银行不仅需要提前一个月预约，而且一些银行要求贷款者支付一笔违约金。不仅如此，多数银行只办理“已还款时间超过一年”的客户提出的提前还贷申请。

理财师的专业建议则是，要不要提前还贷，要视还款人自身资金安排、贷款申办时是否享受了一定折扣、还款期限等来决定。比如此前享受到了银行利率折扣的贷款人，若提前还贷则“有点吃亏”。

以5年以上贷款利率为例，元旦后5年以上基准贷款利率7.05%，7折后优惠利率为4.935%；若享受8.5折利率，优惠利率为5.9925%。“如今房贷利率普遍上浮10%至15%，这类优惠就显得非常难得。”建设银行理财经理蔡明说，如果有其他比较好的投资渠道，不妨将准备提前还贷的现金用作投资。

七种情形提前还款不划算

一是，享受利率优惠的客户。“2009年之前很多客户的利率都是7折优惠的，7.05%基准利率7折后才4.94%，比5年期的定期存款5.5%利率还低，提前还款还不如存银行。”

二是，等额本息还款期过半。“等额本息还款期到一半，大部分利息已经还完，剩下大部分是本金了，再提前还款就没什么意义了。”

三是，等额本金还款期过1/3。等额本金还款期到1/3后，利息已经还一半左右。

四是，投资收益较高。“有些投资者的投资收益都超10%，比贷款利率高得多。”

五是，公积金贷款。“公积金贷款相对而言贷款利率比较低的，因此没必要提前还贷。”

六是，还有贷款需求。“今年信贷一直都比较紧缩，中央经济工作会议发出的信号显示明年不会太宽松，银行贷款比较难，利率也比较高，现在提前还款再去贷款是比较困难的。”

七是，提前还款违约金较高。以农行为例，提前还款罚6个月利息，及还款金额的3.5%，而加息仅加了1个点左右。